REAL ESTALE MANAGEMENT~不動産経営~

コンテンツ内容
MANAGEMENT STRUCTURE~不動産経営の仕組み~

不動産経営とは、購入した不動産を「人に貸す」ことで、中長期的に安定した収入を得られる資産運用です。

多くの方が住宅ローンを利用して購入されますが、家賃収入でそのほとんどが返済出来るので、自己負担が少なく始めることがポイントです。また、「人に貸す」ことで様々なメリットを得られる、ローリスク・ロングリターンの資産形成と言われています。

< アセットローンを活用した不動産経営の仕組み >

| SUBLEASE~サブリース(家賃保証システム)~

最大のリスク「空室」を回避できる当社のサブリース(家賃保証システム)

不動産経営で一番重要なことは、「家賃収入」が入ることです。不動産経営における「リスク」とは、ずばり「空室」です。

家賃収入を得る目的で不動産を所有し、毎月ローン返済を行っていくわけですから、「家賃収入」が入らない「空室」は最大のリスクとなります。

では、その最大のリスクをどのように回避するのか?それが当社のサブリース(家賃保証システム)です。


< サブリース(家賃保証システム)のモデルケース >

所有者様と入居者様の間の手続きには、入居募集から賃貸借契約や更新手続き、退去手続きなどといういわゆる「大家さん」業務があり、多岐にわたります。それらの一切を当社がお引き受けすることで、所有者様も入居者様も当社もお互いにメリットを得られるシステムが構築されています。
これにより毎月安定した収入が得られ、その収入でローン返済の大半を賄いながら、「家賃年金」の構築を可能としています。

PENSION MEASURES~年金対策として~

| DISPARITY~世代間格差~

納めた年金の保険料に対して、どれだけ年金の給付が受けられるかということをご存知ですか?

厚生労働省の発表した試算結果によりますと、厚生年金に加入するサラリーマンの夫と専業主婦の場合、2015年に70歳の人は、保険料1,000万円を支払い5,200万円(5.2倍)の年金が受け取れるのに対し、30歳の人は2,900万円に対して6,800万円(2.3倍)が受け取る見込で、20歳の人になると、3,400万円に対して7,900万円(2.3倍)となっています。

一見すると試算では、若い世代が受け取れる年金の取額が大きく増加しているように見えますが、平均寿命が異なるため生まれた年代によって、平均寿命に違いがあることが盲点となっていることに注意が必要です。


| DEFICIT~毎月五万円以上の赤字~

総務省の「家計調査報告 家計収支編―平成28年(2016年)平均速報結果の概況―」によると、高齢世帯の1カ月の家計収支は以下のとおりです。

高齢無職世帯(世帯主が60歳以上の無職世帯)は実収入:21万2835円、支出:26万7546円(非消費支出※12万9855円含む)で毎月5万4711円の赤字になっています。

非消費支出は支出の11.15%を占め、赤字5万4711円の約54%に相当します。これは1年間で60万円以上、10年で600万、20年で1,200万円以上の不足が生じることを意味しています。

※1:非消費支出とは、税金(勤労所得税、住民税、固定資産税などの直接税や登録免許税など)や社会保険料(厚生年金掛金,健康保険料、共済組合掛金など)など消費者の自由にならない支出(「家計調査の仕組みと見方」総務省統計局より)


LIFE INSURANCE MEASURES~生命保険対策として~

老後生活への不安感ありが85%
公的な死亡保障制度でまかなえると思わないが70%


生命保険文化センターの調べによると、自分自身の老後生活については「不安感あり」が85.7%を占めるものの保険に関しての知識をどの程度持っているかは「詳しくない」が72.8%となっています。

また、自分が万が一死亡した際の家族の生活費を、公的な死亡保障制度でまかなえると考えているのかは「まかなえるとは思わない」が70.0%を占めており、自分自身や家族の老後生活に対する不安を抱えている方が大半だということがわかります。



「ゆとりある老後生活費」は月額で平均34.9万円

その一方で、どれくらいの老後資金が必要になるかと言うと、老後のゆとりのための上乗せ額 経済的にゆとりのある老後生活を送るための費用として、老後の最低日常生活費以外に必要と考えられている金額の平均は月額で12.8万円、 ゆとりある老後生活費 「老後の最低日常生活費」と「老後のゆとりのための上乗せ額」を合計した「ゆとりある老後生活費」は月額で平均34.9万円という試算が出ています。



不動産経営の「団体信用生命保険」なら在職中の死亡保障と完済後の老後保障をひとつで賄える

生命保険会社で取り扱っている個人年金保険の加入率をみると、全体で16.7%にしか過ぎず、退職金や預貯金を切り崩す以外の対策が必要となります。

その点、不動産経営の「団体信用生命保険」は、ローン返済中に万が一のことがあった場合、保険が適用されてローン残債が無くなりますので、在職中の死亡保障と完済後の老後保障をひとつで賄える「年金移行型終身保険」として活用出来ることになります。

ローン残債が無くなった不動産を売却して現金化することも出来ますし、毎月入ってくる家賃収入を「遺族年金」として継続的に受け取ることも可能です。 来たる老後に備えて、現在の保障を維持しつつ老後資金を構築できる資産運用としてその他の金融商品と比較される方が多くいらっしゃるのはこういった仕組みだからです。

< ローン返済中に万が一のことがあった場合 >



< ローン完済後の流れ >

ASSET FORMATION~資産形成・金融商品として~

金融広報中央委員会が実施した調査によると、金融資産の平均保有額は単身世帯822万円、2人以上世帯1,078万円と言われています。


<金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」/平成27年>

| SAVINGS AND DEPOSITS~預貯金~

資産形成の50%以上が依然として預貯金となっておりますが、日銀のマイナス金利が行われてから、定期預金の金利は下がり続けており、そして日本全体では定期預金の預金量が減って、普通預金の預金量が増えています。その定期預金の金利は0.010%~0.120%となっております。


| STOCK MANAGEMENT~株式運用~

株式のリスクは元本割れは日常茶飯事で、預金保護制度の対象外という点

株式運用は、定期預金と違い、安いときに買って高いときに売って儲けるものだ、と言われます。しかし、長期的に投資するスタイルならば、年に1度か2度、定期預金の金利に当たる配当金や優待券などが得られ、しかも率がかなり良いのです。

ただし、株式では元本割れは日常茶飯事で、預金保護制度の対象でもない点が、株式が持つリスクとなっています。したがって、株式は定期預金と違い、資産の多くを配分して運用するには向いていません。余剰資金で行う投資方法だといえます。


| REAL ESTATE MANAGEMENT~不動産経営~

ローン返済とサブリース(家賃保証システム)を活用することで自己資金を少なく出来る点が不動産経営の大きな魅力

不動産運用も個人で短期的にキャピタルゲインを目的とした不動産の売買は確かに目利きが必要で、流動性という面でも他の資産運用と比較した場合優位性は下がります。

しかし不動産経営は、市場において中長期的な運用と捉えられており、ローン返済とサブリース(家賃保証システム)を活用することで自己資金を少なく出来る点が大きな魅力となっております。利回りに関しても、不動産経営は不動産専門データバンク・東京カンテイの調査によると2000年以降も新築・築浅物件に関しては5%前後、中古物件は8%前後という高い水準を安定的に維持しております。


不動産経営は融資を受けられる点が、それ以外の投資との大きな違い

また、不動産経営がそれ以外の投資との大きな違う点は、投資に対して融資を受けられるという点です。FXや株式投資などで金融機関の融資を受けられることはあり得ません。なぜ不動産経営は融資を受けられるのかというと、与信という個人の属性のみならず、「建物」と「土地」という物件の「担保価値」を評価するからこそ融資を行えるのです。金融機関は「積算法」と「収益還元法」を用いて物件を評価し、担保に見合う融資評価額を決定しています。



| MEANING TO INVEST~資産運用を始めてみる意味~

資産運用には株式や金、FX、先物取引、不動産など様々な種類がありますが、まず「目的」にあったお金の色分けが大切です。

日常生活やいざという時のためのお金(流動性資金)
日常の生活費や突然の病気やケガなどすぐ使えるようにしておくお金を「日常生活やいざという時のためのお金(流動性資産)」といい、これには普通預金のように流動性(換金性)が大事です。

近い将来使い道が決まっているお金(安定性資金)
子供の教育資金、マイホーム購入資金(頭金)など将来使う目的や時期が決まっているお金を「近い将来使い道が決まっているお金(安定性資金)」 といい、定期預金や個人向け国債といったように元本を減らさないように堅実に増やすことが大事です。

当面は使う予定のないお金(収益性資金)
そして将来必要になる老後の生活資金や家族に残したいというお金を「当面は使う予定のないお金(収益性資金)」といい、収益性を考慮して金融商品を選択することが大事です。

このように流動性の高い預貯金や株式などで短期的な運用をすべき資産と収益性の高い不動産という実物資産を活用した中長期的な安定性求めていく資産運用を上手く組み合わせていくことが資産運用には必要です。

このように資産運用には一長一短があります。しかし世の中には流動性も高く、安定性も収益性もある資産運用があるのかもしれません。そのような資産運用を誰でもが行うことが出来ればそれは大いに検討に値するものと言えるでしょう。


先にも申し上げたように、大切なのは「ゆたかな老後生活」への備えや「日々生活するリスク」への対策といった「目的」が何かということと、そのためにどれくらい準備するかという「目標」設定では無いでしょうか。

時間をかけて自分の「目的」に合った資産運用をみつけられ「目標」を達成することが出来れば、ベストなのかもしれませんが、日々時間は流れ、そして日々老後は近づいて来ています。そう考えると「リスク」を正しく理解して、「目的」を持って少しでも早く始めてみるということが、「目標」達成への第一歩だとも言えるでしょう。

お客様ご自身とご家族様の「今」と「未来」のために、不動産経営の「収益性」と「安定性」をこれを機にご検討いただくことをおすすめいたします。

ご不明点などございましたらお電話などでもお気軽にお問い合わせください。